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缅甸小勐拉沙龙国际-黄了!北京最贵共有产权房4.3万/㎡流拍

2020-01-11 14:14:28    

缅甸小勐拉沙龙国际-黄了!北京最贵共有产权房4.3万/㎡流拍

缅甸小勐拉沙龙国际,早上还没有到公司呢,就看到一条“骇人听闻”的消息,丰台花乡白盆窑两宗共有产权房地块,因为无人报名竞价,而双双流标。

两宗地块起拍价,共计92亿。

讲真,看到这条消息,评论君还挺吃惊的,要说丰台白盆窑地块,位置在南四环到南五环之间,比一些商品房的位置都好。

地块指标

怎么就流标了呢?评论君翻了下标书指标,几点看法跟大家商榷。

1、利润帐算不过来,相信这是很多人的第一反应,评论君也第一时间去测算了一下,两宗地块的利润率到底有多低。

咱们先看010地块。评论君扒到,该地块总体量约16万㎡,起拍价50.58亿,扣除配建用地后,起拍楼面价31860元/㎡。

成本测算表

还是这张表格,从地块控高80米的指标看,地块如果成交,大概率会盖成一批层数在20层上下的板楼。

这个类型的产品,主体建筑成本按照3500元/㎡计算即可,安装工程500元/㎡,因为要求带装修交房,所以还要有一个装修成本。

评论君觉得,开发商能给装个1000元/㎡的简装,就已经非常良心了。

但这样算下来的结果就是,利润吃紧,净利率只有2.45%。

然后,评论君以同样的逻辑和标准,测算了另一种地块,也就是011地块的利润。

地块起拍价41.78亿,起拍楼面价31690元/㎡,主体建筑成本按照3500元/㎡计算,安装工程按照500元/㎡计算,装修成本按照1000元/㎡计算

结果如上图所示,净利率只有2.73%。两宗地块净利率都不到3%。

起拍利润这么低,开发商自然没有动力。任何一次的加价,都让会让开发商心力交瘁。

2、从很久之前北京就要求,达到某些条件的地块,需要采用装配式建筑,白盆窑地块的条件,是在这个规定之内的。

关于装配式建筑的规定

这本来没什么太大的问题,不过有甲方的小伙伴告诉评论君,因为这项政策,北京附近的几个装配式建筑厂商,已经在负荷运转。

想要订制部件,要么得等,要么多加钱。如果他讲的情况属实,这又是一笔不小的成本。

从成本的逻辑看,白盆窑地块4.3万/㎡的限定售价,太低了,低到算不过帐。

3、但要说白盆窑共有产权房地块价格低,不仅购房者不愿意,开发商营销总们的脸色,好像也不太好看。

评论君查了下2017年的土地挂牌情况表,4.3万/㎡,在共有产权房中,算是最贵的了。不少购房者直呼,买不起。

图片来源于链家app

周边二手房的情况,对地块来说好像也不是很乐观,离地块不远天伦锦城,二手房均价大概在4.5万/㎡。

4.3万/㎡的共有vs4.5万/㎡的二手房,你怎么选?

价格上没有明显的竞争力,很容易让房源陷入滞销,利润已经不到3%,如果再不能实现高周转,对开发商来说就是灾难。

你会发现,从营销和受众的角度考虑,4.3万/㎡的价格,似乎又有些高了。

如果较起真来,成本总监和营销总监,大概会扭打到一起。

4、除此之外,两宗地块共计接近30万㎡的体量,也有些让开发商吃不消。共有产权房一般来讲,都是小户型。

如果按照套均70㎡的面积计算,大概可以提供4000多套房源,评论君很怀疑这么大的房源供应量,销售周期会拖到多长。

图片来源于网络

5、翻资料的时候,偶然发现,2015年入市的白盆窑自住房,当年的售价才2.9万/㎡,2018年就跨越式进入4.3万/㎡的单价。

并且,你并不拥有完整的产权比例。发现这个消息的评论君,沉默了三秒。

你呢?





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